江永興

市 場永遠是最好的指揮棒，中國物業發展近二十年，從行業宏觀發展態勢來看，《物權法》的頒布和《物業管理條例》的出臺都使物業行業在近年顯示出欣欣向榮的朝 陽景象，行業地位不斷上升，企業數量不斷上升，從業人員數量不斷上升，社會效益和社會影響力不斷上升。但這樣一個朝陽行業，它的商業模式究竟是什么？它的 贏利點又是什么？做為一個物業從業人員我們必須不斷的探索，才能使這個行業具有更旺盛的生命力。
長 久以來，在向非專業人士介紹物業行業時，我們更多的用“四保”來介紹，即保潔、保安、保修和保綠，也因此物業從業人員給人的印象也就是保潔、安保等 4050人員，人員素質偏低，技術含量偏低，行業層次偏低，利潤空間偏低。但物業管理如果僅僅表現為這些低利潤的勞務工作的話，為什么要成為一個獨立的行 業呢？這個行業的存在有什么價值？實際上，我們知道物業管理服務的領域相當廣，人們所熟悉的勞務性的物業服務只是其中的一部分而已。我們國家的物業管理行 業還有巨大的空間有待開拓。
我 們知道：任何產品都是有使用壽命的，有的產品是一次性或者使用時間很短；有的產品是要使用終身。而建筑物恰恰是一個終身消費的產品。從建筑物本身來說，它 在全生命周期中，都在為人使用；同時，物業的使用與維護，恰恰又是專業性極強的。因此物業管理就如同醫生一樣，只要有人的活動在，就會有需求。
筆 者在某篇文章上看到這樣一個解釋，覺得比較貼切，予以引用：“物業管理行業的定位可以說成：“創造終身價值”。從物的角度來講，物業管理要在建筑物的全生 命周期中實現其最大價值（從設計、建造、使用、養護、維修直至適時消滅）；從人（業主或使用者）的角度來講，物業管理要通過客戶關系的建立發掘客戶終身消 費價值（從對物業本身的使用開始可以向很多相關領域擴展）”
因此，我們可以認為物業管理行業的空間是巨大的，商業模式在不同階段也是可以多重方式建立的。
    也 就是說，物業管理行業是房地產行業的附屬行業這一從屬性定位通過多年的運作已受到挑戰，物業的商業模式的建立不僅僅局限于物業管理企業對收益性物業及配套 項目的經營管理，而是應以圍繞物業管理所涉及的整個領域為主體對象，促進物業管理行業從單一產業結構逐步向多元產業結構的過渡。筆者所在的上海德律風物業 有限公司在10年的運作基礎上，根據自己的實際情況，從傳統的物業模式向物業經營模式進行業務轉型，重新建立業務模型，確定了物業經營、物業管理和物業服 務“上、中、下”游業務產品，從而明確了公司的核心業務和非核心業務。我們將公司的業務定位為“1+1+1”模式，即增值業務、轉型業務和外包業務，發揮 公司長處，加大樓宇常規設備設施、5A智能樓宇設備、樓宇通信專用設備等管理與維保力度，以及房屋經營的業務比重，逐漸擴大高端業務份額，走出了公司業務 轉型的關鍵一步。
同 時在管理機制上，公司創建了“三集”管理模式，一是集中管理，公司建立了全面預算管理內控體系，使公司的每一項經濟行為都能有效管控，使物業管理靠規模集 中、資源集中出效益。二是集成經營，把單純的物業管理演繹成集物業的經營、管理和服務為一體的集成經營并建立產品服務標準體系，為公司的經營發展提供更大 的業務空間、更多的盈利機會和形成更有效的核心競爭力。三是集約服務，建立服務采購評價體系，推進低端業務的社會化外包，利用和集約社會資源在市場競爭中 獲取平均成本有利于經營成本的持續優化。
通過以上步驟，達到調整公司的業務收入結構的目的，公司的收入不再僅局限于傳統的物業費（管理費等）收入，而是逐漸增加了經營和服務的收入份額，同時公司的利潤點和利潤空間得到拓展，從物業管理的身份轉化為物業服務集成提供商。
一 個行業的持續發展必須不斷突破，不斷創新，而且隨著形勢和市場的發展，應適時調整自己的戰略定位。在未來的日子里，物業管理企業在經濟性質、收入結構、組 織結構、經營管理機制、運行模式等方面都會發生根本性的轉變，新的定位、新的路徑、新的盈利模式都將是我們物業企業不斷探索的方向。
              上海德律風物業有限公司總經理  江永興